Der Kauf einer Immobilie ohne gründliche Prüfung ihres Rechtsstatus kann zur Übernahme fremder Schulden, zur Unmöglichkeit der Bebaubarkeit des Grundstücks oder zu Ansprüchen Dritter führen.

Die rechtliche Analyse (Due Diligence) ermöglicht es, vor der Investition Ihrer Ersparnisse unter anderem Hypothekenbelastungen, nicht eingetragene Dienstbarkeiten, Nießbrauchsrechte, Ansprüche von Erben oder ungünstige Bestimmungen im örtlichen Raumentwicklungsplan aufzudecken. Es ist zu beachten, dass es eine bestimmte Kategorie von Belastungen gibt, die trotz fehlender Eintragung im Grundbuch auf der Immobilie lasten und an die der Erwerber ebenfalls gebunden ist.

Eine Anzahlung (zaliczka) ist ein Betrag, der zurückgezahlt werden muss, wenn das Geschäft nicht zustande kommt – unabhängig vom Grund.

Das Angeld (zadatek) hingegen hat eine Sicherungs- und Disziplinierungsfunktion: Tritt der Verkäufer oder Käufer aus eigenem Verschulden vom Vertrag zurück, verfällt das Angeld zugunsten des Verkäufers oder der Käufer muss den doppelten Betrag erstatten.

Ein Rechtsanwalt hilft dabei, den Vorvertrag so zu formulieren, dass die eingezahlten Mittel geschützt sind (z. B. für den Fall der Nichtgewährung eines Hypothekendarlehens). Sind Sie jedoch bereits an einen solchen Vertrag gebunden, hilft Ihnen der Anwalt, diesen mit möglichst geringen Kosten aufzulösen.

Bauträgerverträge sind oft umfangreich und voller komplexer Klauseln. Besondere Aufmerksamkeit sollte Klauseln über Vertragsstrafen bei Übergabeverzögerungen, dem Verfahren der technischen Abnahme und Mängelrüge, den Regeln zur Preisänderung (z. B. wegen Inflation oder Ist-Fläche nach Baufertigstellung) sowie der Verfügung über die Mittel auf dem Treuhandkonto gewidmet werden.

Die Prüfung des Vertrags durch einen Rechtsanwalt ermöglicht es, unzulässige Bestimmungen (sogenannte missbräuchliche Klauseln) zu eliminieren.

Ja, vorausgesetzt, das Geschäft wird im Kaufvertrag ordnungsgemäß abgesichert.

Entscheidend ist die Einholung einer aktuellen Bescheinigung (Zusage/Promesse) des Hypothekengläubigers (z. B. Bank, Sozialversicherungsanstalt ZUS, Finanzamt), die den genauen Schuldenstand, die Kontonummer für die Rückzahlung und die Verpflichtung der Bank zur Löschung der Hypothek nach Erhalt der Mittel angibt. Das Geld aus dem Geschäft geht dann direkt an die Bank zur Tilgung der Schuld, und der Überschuss an den Verkäufer. Es ist sehr wichtig, dass eine solche Bescheinigung richtig formuliert ist und auf dem korrekten Formular ausgestellt wurde. Wir hatten bereits Situationen, in denen sich eine solche Promesse trotz Ausstellung als fehlerhaft erwies und den Käufer nicht schützte.

Als erfahrene Rechtsanwälte helfen wir Ihnen, die Dokumente zu prüfen und den Vertrag richtig aufzusetzen.

Das Entdecken von Mängeln nach der Schlüsselübergabe bedeutet großen Stress, aber das Gesetz schützt den Käufer durch das Institut der Gewährleistung (rękojmia). Hat der Verkäufer das Problem verschwiegen (selbst auf dem Sekundärmarkt), haben Sie das Recht, die Beseitigung des Mangels auf seine Kosten, eine Herabsetzung des Kaufpreises proportional zum Wertverlust oder bei erheblichen Mängeln sogar den vollständigen Rücktritt vom Vertrag und die Rückerstattung des Geldes zu verlangen.

Die Hilfe eines Anwalts ist hier entscheidend, um den Zustand der Immobilie ordnungsgemäß zu dokumentieren, die Aufforderung zu formulieren und die Verjährung von Ansprüchen zu verhindern.

Die Unstimmigkeit zwischen dem im Grundbuch eingetragenen Rechtsstatus und der tatsächlichen Rechtslage stellt ein großes Problem dar. Nach dem Gesetz über Grundbücher und Hypotheken besteht die Vermutung, dass der im Grundbuch eingetragene Status der Rechtslage entspricht. Wer also ein Rechtsgeschäft auf der Grundlage einer Grundbucheintragung tätigt, wird durch den öffentlichen Glauben des Grundbuchs geschützt.

In Situationen, in denen die Rechtslage von der im Grundbuch eingetragenen abweicht, ist es notwendig, solche Eintragungen so schnell wie möglich im Wege eines Gerichtsverfahrens zur Abstimmung des Grundbuchinhalts mit der tatsächlichen Rechtslage zu korrigieren. Dies erfolgt auf gerichtlichem Weg und erfordert das Sammeln von Beweisen sowie den Aufbau einer Prozessstrategie.