Zakup nieruchomości bez dokładnego sprawdzenia jej stanu prawnego może skutkować przejęciem cudzych długów, brakiem możliwości zabudowy działki lub roszczeniami osób trzecich. 

Analiza prawna (due diligence) pozwala wykryć m.in. obciążenia hipoteczne, nieujawnione służebności, prawa dożywocia, roszczenia spadkobierców czy niekorzystne zapisy w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego, zanim zainwestujesz swoje oszczędności. Należy pamiętać, że jest pewna kategoria obciążeń nieruchomości, która mimo nie ujawnienia ich w księdze wieczystej, ciąży na nieruchomości i nabywca jest nimi również związany

Zaliczka jest kwotą podlegającą zwrotowi, jeśli do transakcji nie dojdzie – niezależnie od przyczyny. 

Zadatek natomiast pełni funkcję zabezpieczającą i dyscyplinującą: jeśli sprzedający lub kupujący wycofa się z umowy z własnej winy, to dla sprzedającego zadatek przepada a kupujący musi zwrócić jego podwójną wysokość.

Adwokat pomaga tak sformułować umowę przedwstępną, by chronić wpłacone środki np. na wypadek nieuzyskania kredytu hipotecznego. Jeśli jednak jesteś już tą umową związany, adwokat pomoże Tobie rozwiązać ją jak najmniejszym kosztem.

Umowy deweloperskie bywają obszerne i pełne skomplikowanych zapisów. Należy zwrócić szczególną uwagę na klauzule dotyczące kar umownych za opóźnienia w oddaniu inwestycji, procedurę odbioru technicznego i zgłaszania wad, zasady zmiany ceny (np. z powodu inflacji lub powierzchni powykonawczej) oraz sposób dysponowania środkami z rachunku powierniczego. 

Analiza umowy przez adwokata pozwala wyeliminować niedozwolone postanowienia (tzw. klauzule abuzywne).

Tak, pod warunkiem prawidłowego zabezpieczenia transakcji w umowie sprzedaży.

Kluczowe jest uzyskanie od wierzyciela hipotecznego (np. bank, ZUS, US) aktualnego zaświadczenia (promesy) określającego dokładne saldo zadłużenia, numer konta do spłaty oraz zobowiązanie banku do wykreślenia hipoteki po otrzymaniu środków. Pieniądze z transakcji trafiają wówczas bezpośrednio do banku na spłatę długu, a nadwyżka do sprzedającego. Bardzo ważne jest aby zaświadczenie z takiej instytucji było odpowiednio sformułowane i na właściwym druku.

Mieliśmy już sytuacje, w której mimo wystawienia takiej promesy, okazała się ona błędna i nie chroniła nabywcy. Jako doświadczeni prawnicy pomożemy sprawdzić dokumenty i właściwie zredagować umowę.

Odkrycie wad po odebraniu kluczy to ogromny stres, ale prawo chroni nabywcę poprzez instytucję rękojmi. Jeśli sprzedający zataił problem (nawet na rynku wtórnym), masz prawo żądać usunięcia wady na jego koszt, obniżenia ceny zakupu proporcjonalnie do utraty wartości, a przy istotnych wadach – nawet całkowitego odstąpienia od umowy i zwrotu pieniędzy. 

Pomoc prawnika jest tu kluczowa, by odpowiednio udokumentować stan nieruchomości, sformułować wezwanie i nie dopuścić do przedawnienia roszczeń.

Niezgodność stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym jest dużym problemem. Zgodnie z ustawą o księgach wieczystych i hipotece istnieje domniemanie, że stan ujawniony w księdze wieczystej jest zgodny ze stanem prawnym. Zatem każdy dokonując czynności prawnej w oparciu o wpis w księdze wieczystej, jest chroniony rękojmią wiary publicznej księgo wieczystych. 

W sytuacji gdy stan prawny jest odmienny od tego ujawnionego w księdze wieczystej, konieczne jest jak najszybsze poprawienie takich wpisów

W takich sytuacjach konieczne jest przeprowadzenie postępowania sądowego o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Dokonuję się tego na drodze sądowej, wymaga zabrania dowodów i zbudowania strategii procesowej. 

Zasiedzenie nieruchomości to sposób nabycia własności nieruchomości przez osobę, która przez długi czas faktycznie nią włada jak właściciel, mimo że formalnie nim nie jest. W polskim prawie do zasiedzenia potrzebne jest posiadanie samoistne oraz upływ określonego czasu: co do zasady 20 lat w dobrej wierze albo 30 lat w złej wierze. Po spełnieniu tych warunków posiadacz może uzyskać stwierdzenie zasiedzenia przez sąd, a własność nieruchomości przechodzi na niego z mocy prawa.

Jeśli chcesz zasiedzieć czyjąś nieruchomość, to należy odpowiednio przygotować strategię oraz dowody na wykazanie okresu samoistnego posiadania. Jeśli jednak ktoś wniósł pozew o zasiedzenie przeciwko Tobie, to pamiętaj że możesz się bronić by zachować własność nieruchomości.

W tym celu należy skorzystać z doświadczonego prawnika, który przygotuje strategię obrony i będzie ją skutecznie realizował