Dnia 5 września 2024 roku odbył się przeprowadzony przez adw. dr. Karola Szadkowskiego webinar zatytułowany „Uzasadnienie wyroku w sprawie kosztów wspólnych przez Sąd Okręgowy w Poznaniu”, w którym udział wzięli Członkowie Związku Polskich Pracodawców Handlu i Usług. Omawiane uzasadnienie wyroku dotyczyło kolejnego procesu wygranego przez najemcę, w którym zakwestionowany został sposób zarządzania kosztami wspólnymi w centrum handlowym. W procesie tym sąd rozstrzygał, czy działanie wynajmującego stanowi czyn nieuczciwej konkurencji, o którym mowa w art. 15 ustawy o zwalczaniu nieuczciwej konkurencji (u.z.n.k.). Przepis ten stanowi, że „czynem nieuczciwej konkurencji jest utrudnianie innym przedsiębiorcom dostępu do rynku, w szczególności przez rzeczowo nieuzasadnione, zróżnicowane traktowanie niektórych klientów”.

Mecenas Szadkowski zwrócił uwagę na wpływ, jaki na sprawność postępowania w tego rodzaju sprawach wywarła nowelizacja kodeksu postępowania cywilnego wprowadzająca od 1 lipca 2020 roku odrębne postępowanie w sprawach własności intelektualnej, a także powstanie w związku z tym wyspecjalizowanych wydziałów własności intelektualnej w sądach okręgowych w Warszawie, Poznaniu, Gdańsku, Katowicach i Lublinie oraz w sądach apelacyjnych w Warszawie i Poznaniu. Wprowadzone zmiany instytucjonalne spowodowały szybkie rozpoznawanie spraw z zakresu własności intelektualnej (w tym spraw o zapobieganie i zwalczanie nieuczciwej konkurencji) – w analizowanej sprawie pozew został złożony w grudniu 2023 roku, zaś wyrok sądu I instancji zapadł już w czerwcu 2024 roku!

Podczas webinarium mecenas Szadkowski potwierdził, że Sąd Okręgowy w Poznaniu podzielił wnioski płynące z wyroku Sądu Najwyższego z 28 października 2022 r. (II CSKP 456/22, LEX nr 3510733) co do zasady odpowiedzialności i sposobu kalkulacji szkody. Ponadto odniósł się do najważniejszych tez uzasadnienia wyroku Sądu Okręgowego w Poznaniu. Sąd ten wyjaśnił, że:

• Sprzeczne z istotą konkurencji jest takie działanie, które uniemożliwia innym przedsiębiorcom rynkową konfrontację oferowanych przez nich towarów i świadczonych usług w zakresie najistotniejszych parametrów decydujących o konkurencyjności oferty, tj. przede wszystkim ceny oraz jakości towarów i usług, w wyniku czego swoboda podejmowania i prowadzenia przez nich działalności gospodarczej podlega ograniczeniu.
• Przez „dostęp do rynku” w rozumieniu art. 15 ust. 1 u.z.n.k. należy rozumieć swobodę wejścia na rynek, wyjścia z niego, a przede wszystkim uczestniczenia w nim poprzez oferowanie swoich towarów i usług, innymi słowy – możliwość prowadzenia działalności gospodarczej. Przy stosowaniu tego przepisu nie zachodzi zaś potrzeba odwoływania się do definicji rynku właściwego wskazanej w art. 4 pkt 9 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów.
• Art. 15 ust. 1 u.z.n.k. nie wymaga, aby sprawca określonego nim czynu nieuczciwej konkurencji i dotknięty tym działaniem byli w stosunku do siebie konkurentami.
• Tak, jak racjonalne i uzasadnione rynkowo z punktu widzenia konstytucyjnej zasady wolności gospodarczej – art. 22 Konstytucji i swobody umów – art. 353 k.c., wydaje się różnicowanie stawek czynszu w zależności od wielkości najemcy (i to wielkości rozumianej i intepretowanej na różne sposoby – uzyskiwany obrót, wielkość wynajmowanej powierzchni, długość zawartej umowy, rozpoznawalność marki, pozytywna siła przyciągania marki itp.) to nałożenie obowiązków zapłaty kosztów związanych ściśle z eksploatacją i utrzymaniem części wspólnych danej galerii handlowej w części przekraczającej bądź wielkość wynajmowanej powierzchni w stosunku do całości wynajmowanej przestrzeni handlowej, bądź przekraczającej procent uzyskiwanych przez danego najemcę obrotów w stosunku do obrotów wszystkich najemców danego centrum handlowego należy ocenić jako racjonalnie, obiektywnie, a więc rzeczowo nieuzasadnione już na pierwszy rzut oka.
• Przyjęty sposób rozliczania kosztów wspólnych przerzuca ryzyko prawidłowego kalkulowania przez wynajmującego stawek rynkowych czynszu negocjowanych z najemcami na słabszych, z punktu widzenia wynajmującego, najemców. W istocie bowiem wszelkie koszty związane z częściami wspólnymi zarządzanej galerii handlowej, jakich nie zapłacili najemcy kluczowi, bez względu na ich wielkość i wysokość zobowiązani byli pokryć najemcy o mniejszym znaczeniu z punktu widzenia wynajmującego, który tym samym nie musiał martwić się o takie skonstruowanie umów i skalkulowanie stawek czynszu, które pozwalałyby mu pokryć koszty niezwiązane z kosztami generowanymi bezpośrednio przez danego najemcę.

Zdaniem Sądu Okręgowego w Poznaniu kryteria różnicowania opłat wspólnych nie muszą być wpisane do umów najmu albo komunikowane przy zawarciu umowy. Muszą jednak istnieć, być stosowane, a w procesie sądowym istnienie i stosowanie tych kryteriów musi być udowodnione przez Pozwanego (Wynajmującego).