Eine mündliche Vereinbarung oder ein schriftlicher Vertrag, der nur auf einem knappen Kostenvoranschlag basiert, birgt ein enormes Risiko für den Bauherrn. Ein sicherer Vertrag sollte schriftlich geschlossen werden und muss insbesondere Folgendes präzise regeln: den Leistungsumfang, den Bauzeitenplan, die Regeln und Fristen für Teil- und Endabnahmen, Sicherungsmechanismen (z. B. Gewährleistungseinbehalte), Vertragsstrafen bei Verzug sowie die Regeln für den Rücktritt vom Vertrag oder dessen Kündigung.

Wichtig ist auch die Regelung des Verfahrens zur Mängelrüge sowie die Einführung eines Kontrollmechanismus für den Einsatz von Nachunternehmern (Subunternehmern). Ein solcher Vertrag schützt Ihr Geld, wenn das Bauunternehmen seine Versprechen nicht einhält – sowohl Ihnen gegenüber als auch gegenüber seinen Subunternehmern, für deren Forderungen Sie haften.

Dies ist eine der stressigsten Situationen für den Auftraggeber bzw. Bauherrn. Anstatt abzuwarten, müssen Sie handeln – unverzüglich und auf formellem Wege. Je besser und präziser der Vertrag gestaltet ist, desto größer sind Ihre Handlungsmöglichkeiten.

In einer typischen Situation – vorausgesetzt, Sie haben als Bauherr den Vertrag gut aufgesetzt – besteht der erste Schritt in einer schriftlichen Aufforderung zur Wiederaufnahme der Arbeiten unter Setzung einer letzten Frist. Bleibt dies erfolglos, haben Sie das Recht, vom Vertrag zurückzutreten, Vertragsstrafen geltend zu machen und ein neues Unternehmen mit der Fertigstellung (sog. Ersatzvornahme) auf Kosten und Gefahr des säumigen Bauunternehmens zu beauftragen. Entscheidend ist in einer solchen Situation die Erstellung einer Bestandsaufnahme der unterbrochenen Arbeiten. Grundvoraussetzung ist jedoch ein gut ausgearbeiteter Vertrag, der solche Handlungsoptionen explizit vorsieht.

Die Unterzeichnung des Endabnahmeprotokolls entbindet das Bauunternehmen nicht von der Haftung für Mängel und Baumängel. Nach geltendem Recht schützt Sie in einer typischen Situation die gesetzliche Mängelhaftung (rękojmia, die im polnischen Recht bei Immobilien bis zu 5 Jahre beträgt). Sie haben das volle Recht, die kostenlose Beseitigung der Mängel innerhalb einer festgelegten Frist, eine Minderung des Preises oder – bei wesentlichen Mängeln – sogar den Rücktritt vom Vertrag zu verlangen.

Es empfiehlt sich, Mängel zu dokumentieren und unverzüglich schriftlich anzuzeigen. Zudem lohnt es sich, im Vertrag auch eine vertragliche Garantie (gwarancja) zu vereinbaren und dort die genauen Pflichten des Bauunternehmens präzise zu regeln (Reaktionszeiten bei Mängeln, Kategorisierung von Mängelarten etc.) sowie den Garantie- und Gewährleistungszeitraum finanziell abzusichern (z. B. durch eine Bank- oder Versicherungsbürgschaft).

Leider sieht das polnische Recht eine sogenannte gesamtschuldnerische Haftung des Bauherrn für die Zahlung der Vergütung an Subunternehmer vor, wenn der Bauherr von deren Anwesenheit auf der Baustelle wusste und diese akzeptiert hat (d. h. wenn sie gemeldet wurden und der Bauherr keinen wirksamen Widerspruch eingelegt hat). Das bedeutet, dass der Subunternehmer das Geld direkt von Ihnen fordern kann, selbst wenn Sie den Generalunternehmer bereits vollständig bezahlt haben.

Um dies zu vermeiden, sollten Sie den Vertrag so gestalten, dass Sie den Status und die Forderungen der Subunternehmer kontrollieren können – insbesondere, indem die Auszahlung von Tranchen an den Generalunternehmer vom Nachweis der Bezahlung der Subunternehmer abhängig gemacht wird.

Das hängt von der Art der Mängel ab. Die aktuelle Rechtsprechung besagt, dass der Bauherr die Abnahme nur dann verweigern kann, wenn die Mängel wesentlich sind (d. h. wenn sie die zweckentsprechende Nutzung des Objekts verhindern, wie z. B. ein undichtes Dach oder fehlende funktionierende Installationen).

Handelt es sich um unwesentliche Mängel (z. B. unsauber gestrichene Wände, kleine Kratzer), ist der Bauherr zur Abnahme verpflichtet, sollte jedoch im Protokoll eine Mängelliste mit Frist zur Nachbesserung aufnehmen oder diese Mängel im Rahmen der Gewährleistung/Garantie beheben lassen.

Ein Schwarzbau (Bauen ohne Baugenehmigung oder abweichend vom Bauplan) ist ein ernstes Problem, führt aber nicht zwangsläufig zum Abriss. Die aktuellen Vorschriften (darunter z. B. die sogenannte vereinfachte Legalisierung für Objekte, die älter als 20 Jahre sind) bieten weitreichende Möglichkeiten zur Nachtragslegalisierung solcher Zustände.

Die Anwälte der Kanzlei unterstützen Sie bei der Durchführung des Legalisierungsverfahrens vor den Baufsichtsbehörden, bereiten in Zusammenarbeit mit weiteren Fachleuten die erforderlichen Unterlagen vor und helfen, etwaige Gebühren und Bußgelder zu minimieren.