Umowa ustna lub pisemna, lecz oparta na lakonicznym kosztorysie to ogromne ryzyko dla inwestora. Bezpieczna kontrakt powinien być zawarty w formie pisemnej i musi precyzyjnie określać w szczególności: przedmiot robót, harmonogram prac, zasady i terminy odbiorów częściowych/odbioru końcowego, mechanizmy zabezpieczające (np. kaucje gwarancyjne), kary umowne za zwłokę czy zasady odstąpienia od umowy. 

Ważne jest także uregulowanie procedury zgłaszania usterek i wprowadzenie mechanizmu kontroli wprowadzania na kontrakt podwykonawców. Taka umowa chroni Twoje pieniądze, gdy wykonawca nie wywiązuje się z obietnic, zarówno wobec ciebie jak i wobec jego podwykonawców, za których roszczenia Ty odpowiadasz.

To jedna z najbardziej stresujących sytuacji dla zamawiającego – inwestora. Zamiast czekać, należy działać – niezwłocznie i to formalnie. Im lepsza – bardziej precyzyjna umowa, tym większe Twoje możliwości.

W typowej sytuacji, jeżeli dobrze jako inwestor zredagowałeś umowę, pierwszym krokiem jest pisemne wezwanie do wznowienia prac z wyznaczeniem ostatecznego terminu. Jeśli to nie poskutkuje, masz prawo odstąpić od umowy, naliczyć kary umowne oraz zatrudnić nową firmę (tzw. wykonawstwo zastępcze) na koszt i ryzyko niesolidnego wykonawcy. Kluczowe jest w takiej sytuacji sporządzenie inwentaryzacji przerwanych robót. Jednak u źródła musisz dobrze zredagować umowę, aby przewidywała takie możliwości.

Fakt podpisania protokołu odbioru końcowego nie zwalnia wykonawcy z odpowiedzialności za wady i błędy w sztuce budowlanej. Zgodnie z prawem w typowej sytuacji chroni Cię rękojmia (w przypadku nieruchomości wynosi ona aż 5 lat). Masz pełne prawo żądać bezpłatnego usunięcia wad w wyznaczonym terminie, obniżenia ceny, a przy wadach istotnych – nawet odstąpienia od umowy. 

Warto dokumentować usterki i niezwłocznie zgłaszać je na piśmie. Natomiast w umowie warto zastrzec też odpowiedzialność gwarancyjną wykonawcy i tam opisać precyzyjnie obowiązki wykonawcy (czasy reakcji na usterki/wady, podzielić rodzaje wad itp.), a nadto zabezpieczyć finansowo okres gwarancji i rękojmi (np. poprzez gwarancję bankową lub ubezpieczeniową).

Niestety, polskie prawo przewiduje tzw. solidarną odpowiedzialność inwestora za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcom, jeśli inwestor wiedział o ich obecności na budowie i ją zaakceptował (tzn. jeśli zostali zgłoszeni a inwestor nie wniósł skutecznie sprzeciwu). Oznacza to, że podwykonawca może żądać pieniędzy bezpośrednio od Ciebie, nawet jeśli zapłaciłeś już generalnemu wykonawcy. 

Aby tego uniknąć, powinieneś sformułować umowę tak, by kontrolować status i wierzytelności podwykonawców, w szczególności tak by wypłata transz na rzecz wykonawcy zależała od przedstawienia dowodów zapłaty należności wobec podwykonawców.

To zależy od rodzaju wad. Aktualnie orzecznictwo wskazuje, że inwestor może odmówić odbioru tylko wtedy, gdy wady są istotne (czyli uniemożliwiają korzystanie z obiektu zgodnie z przeznaczeniem, np. przeciekający dach, brak sprawnych instalacji). 

Jeśli wady są nieistotne (np. nieładnie pomalowana ściana, zarysowania), inwestor ma obowiązek odebrać prace, ale w protokole powinien wpisać listę usterek i termin ich usunięcia, ewentualnie winny one być usunięte już w trybie rękojmi/gwarancji.

Samowola budowlana to poważny problem (np. rozbudowa bez pozwolenia lub budowa niezgodna z projektem), ale nie zawsze musi kończyć się rozbiórką. Obecne przepisy (w tym np. tzw. uproszczona legalizacja dla obiektów starszych niż 20 lat) dają szerokie możliwości zalegalizowania takich stanów. 

Prawnik Kancelarii pomoże przejść przez procedurę legalizacyjną przed organami nadzoru budowlanego, przygotować we współpracy z innymi specjalistami niezbędną dokumentację i zminimalizować ewentualne opłaty sankcyjne.