Leistungen
Mieterschutz in Einkausfszentren
Rechtsdienstleistungen für Mieter von Gewerbeflächen in Einkaufszentren
Unsere Leistungen:
- analyse und Verhandlung von Mietverträgen für Gewerbeflächen in Einkaufszentren vor ihrer Unterzeichnung
- neuverhandlung und Änderung bestehender Mietverträge
- unterstützung bei der Kündigung des Mietvertrags und beim Verlassen des Einkaufszentrums durch den Mieter
- laufende rechtliche und geschäftliche Beratung der Mieter
- vertretung der Mieter im Streit mit den Einkaufszentren, darunter Begleitung bei Gerichts- und Vollstreckungsprozessen
- strategieentwicklung in der Vorgehensweise eines Mieters gegenüber dem Einkaufszentrum
direkter Ansprechpartner für Mieter von Gewerbeflächen in Einkaufszentren
Dr. Tomasz Henclewski, Rechtsanwalt, Partner
Wir unterscheiden uns von anderen Rechtsanwaltskanzleien durch die umfangreiche Erfahrung auf dem Markt der Einkaufszentren in Polen. Dank dieser Erfahrung haben wir bereits eine beträchtliche Anzahl von Einkaufszentren in ganz Polen kennen gelernt und kennen sowohl ihre Stärken als auch Schwächen. Wir können im Voraus geschäftliche Folgen der Entscheidungen unserer Mandanten erfolgreich beurteilen und sie entsprechend beraten.
In geschäftlichen Beziehungen mit Einkaufszentren reicht das juristische Wissen allein nicht aus und es ist zwingend erforderlich, dieses mit praktischen Kenntnissen über technische und bauliche Lösungen, die Art und Weise der Abrechnung gemeinsamer Kosten und die sich ständig ändernden Praktiken der Unternehmen, die die Einkaufszentren verwalten, zu verbinden. Durch ständigen Kontakt mit dem Markt der Mietimmobilien können wir all diese Kompetenzen bieten.
Mietverträge für Gewerbefläche in Einkaufszentren sind äußerst umfangreich und kompliziert. Sie stellen eine Verbindung von mehreren rechtlichen Institutionen dar, die in einer bestimmten Konfiguration zur geschäftlichen Überlegenheit des Einkaufszentrums gegenüber dem Mieter führen. Diese Vormachtstellung kann in gewissem Maße zum Vorteil des Mieters reduziert werden. Bedeutend dabei sind breite Kenntnisse der Geschäftsrealität, die in Einkaufszentren herrscht, sowie Erfahrung bei praktischer Anwendung konkreter Vertragsklausel.
Unsere Kanzlei spezialisiert sich seit beinahe 10 Jahren auf Beratung der Mieter von Gewerbeflächen in Einkaufszentren auf dem gesamten polnischen Gebiet und bietet ihnen weitgehenden und bestmöglichen Schutz an.
Wir können stolz sein auf die zahlreichen, gewonnenen Gerichtsprozesse gegen die Einkaufszentren und auf viele für die Mieter günstige Vergleiche, die früher für sie unerreichbar waren.
Häufig gestellte Fragen von Mietern in Einkaufszentren
Der Marktstandard ist der Abschluss solcher Verträge auf bestimmte Zeit (z. B. für 5 Jahre). Ihr charakteristisches Merkmal ist der Ausschluss einer vorzeitigen Kündigung – es sei denn, im Vertrag selbst sind ausdrücklich bestimmte Situationen festgelegt, in denen dies zulässig ist.
In der Praxis behalten sich die Einkaufszentren sehr viele solcher Fälle vor, während Mieter selten ähnliche Rechte aushandeln.
Es ist jedoch zu beachten, dass das Zivilgesetzbuch selbst dem Mieter in außergewöhnlichen Extremfällen das Recht einräumt, den Vertrag zu beenden. Jeder dieser Fälle erfordert jedoch eine individuelle rechtliche Prüfung.
Unerfahrene Mieter konzentrieren sich oft ausschließlich auf die Miethöhe. Dabei umfassen diese Verträge oft mehrere Dutzend bis zu über einhundert Seiten. Es lohnt sich, in deren genaues Verständnis zu investieren, da ein einziger übersehener Fehler den Unternehmer Hunderttausende von Zloty kosten kann.
Die wichtigsten Elemente, die ausgehandelt werden müssen, sind:
- Vertragsstrafen – deren Höhe sowie die Situationen, in denen das Einkaufszentrum sie verhängen kann.
- Gemeinkosten / Nebenkosten – was genau darin enthalten ist, wie sie abgerechnet werden (als Vorauszahlung oder Pauschale) und ob Sie als Mieter in der Lage sind, deren endgültigen Betrag vorherzusehen.
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Sicherheiten und Risikoverteilung – wer für unvorhergesehene Situationen wie Stromausfälle, technische Störungen oder eine Baukatastrophe des Objekts haftet. Welche Sicherheiten der Mieter stellt und wann diese in Anspruch genommen werden.
Sie sind von entscheidender Bedeutung. Sehr oft konzentrieren sich Mieter auf die Verhandlung des Hauptvertragstextes und vergessen die Anlagen völlig.
Dabei verbergen sich genau dort Bestimmungen, die enorme zusätzliche Kosten verursachen – z. B. technische Spezifikationen der Räumlichkeiten, übertriebene Ausbaustandards oder Preislisten für Zusatzleistungen (z. B. Montage oder Wartung von Brandschutz- und Sprinkleranlagen).
Die Ausgangsposition des Mieters ist in der Regel schwächer, und der Vertrag mit einem Einkaufszentrum ist von Natur aus asymmetrisch. Eine schwächere Vertragsposition bedeutet jedoch nicht Chancenlosigkeit. Die genaue Kenntnis der Realitäten dieser Branche sowie der Funktionsmechanismen von Einkaufszentren und den dahinter stehenden Investmentfonds ermöglicht es uns, deren Schwachstellen zu identifizieren und die Interessen des Mieters effektiv zu vertreten.
Ja. Wir sind seit 2010 auf dem Markt für Einkaufszentren tätig. In dieser Zeit haben wir dutzende komplizierte Gerichtsverfahren für Mieter gewonnen und zahlreiche äußerst vorteilhafte Vergleiche erzielt, die die Unternehmen unserer Mandanten gerettet haben.
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